Modalità e condizioni per l’estromissione agevolata di immobili strumentali

Con la Circolare n. 8/E del 10 aprile 2019 (par. 2.5), l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulle condizioni e le modalità di fruizione del beneficio di estromissione agevolata di immobili strumentali dall’impresa individuale, con l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP.

Dal 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019, è possibile optare per l’estromissione agevolata, dal patrimonio dell’impresa individuale, degli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2018. Gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2019. La Legge di Bilancio 2019, infatti, ha esteso al periodo suindicato la disposizione agevolativa di estromissione degli immobili strumentali dall’impresa individuale adottata per il 2016 e prorogata di anno in anno.

SOGGETTI INTERESSATI
L’agevolazione spetta a coloro che rivestano la qualifica di imprenditori individuali alla data del 31 ottobre 2018 e la conservino al 1° gennaio 2019 (data a decorrere dalla quale spiega effetto l’esercizio dell’opzione per l’esclusione). In caso contrario – perdita della qualità di imprenditore individuale alla data del 1° gennaio 2019 – è già venuto a verificarsi il presupposto per l’attribuzione alla sfera patrimoniale individuale dell’ex imprenditore degli immobili strumentali, con la conseguente applicazione dell’imposizione ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate.
La facoltà di estromissione in oggetto compete, altresì:
– all’erede dell’imprenditore individuale, deceduto successivamente al 31 ottobre 2018, che abbia continuato l’attività in forma individuale;
– al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’esercizio dell’impresa del donante.
Nelle suddette ipotesi, l’azienda è assunta ai medesimi valori fiscalmente riconosciuti nei confronti del dante causa (de cuius/donante).
L’esercizio dell’opzione non è consentito, invece, nelle ipotesi in cui sia stata concessa in affitto o in usufrutto l’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale, in data anteriore al 1° gennaio 2019. Ciò in quanto entrambe le operazioni determinano la perdita della qualifica di imprenditore. In tali ipotesi, i beni facenti parte dell’azienda concessa in affitto o in usufrutto restano relativi all’impresa e concorrono alla formazione dell’eventuale plusvalenza nell’ipotesi di cessione dell’azienda medesima.

IMMOBILI AGEVOLABILI
La disciplina agevolativa riguarda gli immobili strumentali dell’impresa individuale, e precisamente:
– i beni immobili strumentali per destinazione, vale a dire utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalle loro specifiche caratteristiche;
– i beni immobili strumentali per natura i quali, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore oppure se concessi in affitto o in comodato.
Sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.
Ai fini dell’esclusione:
– gli immobili strumentali per natura devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili;
– gli immobili strumentali per destinazione: – se acquisiti a partire dal 1° gennaio 1992, devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili; – se acquisiti anteriormente al 1° gennaio 1992, non necessitano di iscrizione nell’inventario.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE
La fruizione degli effetti dell’estromissione richiede l’esercizio di un’apposita opzione, che si perfeziona con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva. L’eventuale mancata compilazione della corrispondente sezione del Modello di dichiarazione può essere sanata entro 90 giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In ogni caso ai fini dell’opzione assume rilevanza il “comportamento concludente” e, a tal fine, si ritiene significativa la contabilizzazione dell’estromissione dei beni immobili strumentali per destinazione sul libro giornale (per le imprese in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata).

IMPOSTA SOSTITUTIVA
L’opzione di estromissione comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale degli immobili strumentali ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. In proposito è stato chiarito che l’omesso, insufficiente e/o tardivo versamento dell’imposta sostitutiva non rileva ai fini dell’esercizio dell’estromissione: in tale ipotesi, l’imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo, salva la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso. L’imposta sostitutiva deve essere versata, tramite modello F24, in due rate:
– il 60 per cento, entro il 30 novembre 2019;
– la restante parte, entro il 16 giugno 2020.

VALORE DELL’IMMOBILE
Il valore dell’immobile su cui calcolare l’imposta sostitutiva deve essere determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo di imposta 2018, e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Inoltre, occorre tenere conto del valore attribuito alle aree occupate dalla costruzione al lordo degli ammortamenti fiscalmente non deducibili.
In alternativa, è possibile determinare il valore normale degli immobili con i criteri e le modalità previsti in materia di imposta di registro, applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto i corrispondenti moltiplicatori.

IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO
Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, l’estromissione realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa. Quindi, l’IVA deve essere applicata se all’atto dell’acquisto è stata operata la detrazione dell’imposta, mentre, viceversa l’operazione è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.